Kaufnebenkosten-Rechner

Beim Immobilienkauf ist der Kaufpreis die Zahl, über die alle reden. Die Zahl, an der Finanzierungen scheitern, ist eine andere: die Kaufnebenkosten. Sie fallen sofort an, sie fallen in bar an, und sie sind in fast keinem Fall Teil des Kredits. Wer 400.000 Euro finanzieren kann, kann deshalb noch lange keine Immobilie für 400.000 Euro kaufen.

Der Rechner oben zerlegt die Nebenkosten in ihre Bestandteile und zeigt Ihnen die Gesamtkosten sowie die Nebenkostenquote. Darunter erklären wir jede Position einzeln, rechnen einen vollständigen Fall durch, vergleichen mehrere Bundesländer bei identischem Kaufpreis und zeigen, wie viel Eigenkapital Sie realistisch brauchen.

Warum die Nebenkosten über die Machbarkeit entscheiden

Eine Baufinanzierung besteht aus zwei Töpfen. Der eine ist das Darlehen, der andere ist Ihr Eigenkapital. Der Kaufpreis darf aus beiden Töpfen bezahlt werden. Die Nebenkosten praktisch nur aus dem zweiten.

Das hat eine unangenehme Folge: Die Nebenkosten sind der Teil des Kaufs, den Sie vollständig angespart haben müssen, bevor Sie überhaupt zum Notartermin gehen. Sie sind kein Rundungsposten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro reden wir je nach Bundesland und Maklersituation über einen Betrag zwischen rund 34.000 und rund 60.000 Euro. Das ist bei vielen Haushalten der Unterschied zwischen dem Kauf in diesem Jahr und dem Kauf in vier Jahren.

Der zweite Punkt: Nebenkosten sind verlorenes Geld im wirtschaftlichen Sinn. Sie erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Wenn Sie ein Haus für 400.000 Euro kaufen und 48.000 Euro Nebenkosten zahlen, ist das Haus am nächsten Tag nicht 448.000 Euro wert, sondern weiterhin rund 400.000 Euro. Wer nach drei Jahren wieder verkauft, muss diesen Verlust erst über Wertsteigerung wieder einholen. Das ist der Hauptgrund, warum sich ein Kauf bei kurzer Haltedauer selten rechnet.

Die vier Bestandteile im Einzelnen

Der Rechner arbeitet mit vier Positionen. Drei davon sind bei fast jedem Kauf dabei, eine ist verhandelbar.

• Grunderwerbsteuer. Fällt auf den Erwerb eines Grundstücks an. Der Satz wird von jedem Bundesland selbst festgelegt. Diese Position ist die größte und die einzige, die Sie überhaupt nicht beeinflussen können, außer durch die Wahl des Standorts.
• Notarkosten. Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist in Deutschland zwingend notariell zu beurkunden. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG, und hängen vom Geschäftswert ab.
• Grundbuchkosten. Die Eintragung des Eigentumswechsels und der Grundschuld läuft über das Grundbuchamt und wird ebenfalls nach dem GNotKG abgerechnet.
• Maklercourtage. Fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei einem Kauf direkt vom Eigentümer entfällt diese Position vollständig.

Im Rechner sind Notar und Grundbuch zu einem Feld zusammengefasst, weil beide Posten am selben Geschäftswert hängen und in der Praxis gemeinsam kalkuliert werden. Der voreingestellte Wert von 2 Prozent ist ein Erfahrungswert, kein gesetzlicher Satz. Dazu unten mehr.

Ein vollständiger Fall: Katrin Vogel kauft in Nordrhein-Westfalen

Katrin Vogel, 38, kauft eine Eigentumswohnung in Dortmund. Kaufpreis 400.000 Euro. Die Wohnung wurde über einen Makler angeboten, der Vertrag ist ein klassischer Verbrauchervertrag über eine Eigentumswohnung. Sie kalkuliert mit 2 Prozent für Notar und Grundbuch und mit 3,57 Prozent Courtage für ihren Anteil, das entspricht 3 Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer.

Kaufpreis                                    400.000,00 Euro

Grunderwerbsteuer   400.000 × 6,50 %         = 26.000,00 Euro
Notar und Grundbuch 400.000 × 2,00 %         =  8.000,00 Euro
Maklercourtage      400.000 × 3,57 %         = 14.280,00 Euro
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Nebenkosten gesamt                             48.280,00 Euro
Gesamtkosten        400.000 + 48.280         = 448.280,00 Euro
Nebenkostenquote    48.280 / 400.000         =      12,07 %

Katrin muss also 48.280 Euro auf dem Konto haben, bevor sie über die Finanzierung des Kaufpreises überhaupt spricht. Das entspricht mehr als einem Achtel des Kaufpreises. Hätte sie dieselbe Wohnung direkt vom Eigentümer ohne Makler gekauft, wären es 34.000 Euro gewesen, also 8,50 Prozent.

Dasselbe Objekt, anderes Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Bei gleichem Kaufpreis, gleichen Notarkosten und gleicher Courtage entstehen dadurch Unterschiede im fünfstelligen Bereich. Die folgende Tabelle rechnet Katrins Fall mit 400.000 Euro Kaufpreis, 2 Prozent Notar und Grundbuch sowie 3,57 Prozent Courtage durch.

Wichtiger Hinweis vorab: Die hier verwendeten Steuersätze sind Rechenannahmen zur Veranschaulichung der Größenordnung. Die Länder ändern ihre Sätze, mehrere haben das in den letzten Jahren getan. Prüfen Sie den für Ihr Bundesland aktuell geltenden Satz vor jeder Finanzierungsentscheidung bei der Übersicht des Bundesfinanzministeriums oder bei Ihrem Notar. Verlassen Sie sich nicht auf die Zahl in dieser Tabelle.

Zwischen der günstigsten und der teuersten Zeile liegen 12.000 Euro, allein durch die Landesgrenze. Für Menschen, die ohnehin zwischen zwei Regionen schwanken, ist das eine relevante Zahl. Für alle anderen ist es vor allem eine Warnung, keine Faustformel aus dem Internet zu übernehmen, die für ein anderes Bundesland gerechnet wurde.

Erfinden Sie außerdem keine Ausnahmen. Es kursieren viele Behauptungen über Freibeträge, Ermäßigungen für Erstkäufer oder Familienrabatte bei der Grunderwerbsteuer. Ob und in welcher Form es in Ihrem Bundesland etwas Vergleichbares gibt, klären Sie ausschließlich über die offizielle Landesregelung oder Ihren Notar, nicht über Ratgeberseiten.

Was der Notar für sein Geld tatsächlich macht

Viele Käufer empfinden die Notarkosten als reine Formalität, für die jemand ein Dokument vorliest. Das ist ein Missverständnis. Der Notar ist der einzige Beteiligte im Kaufprozess, der keine Partei ergreift, und er übernimmt eine ganze Reihe konkreter Aufgaben.

• Er entwirft den Kaufvertrag und prüft dabei, ob die Regelungen für beide Seiten wirksam sind.
• Er sieht das Grundbuch ein und stellt fest, ob Belastungen eingetragen sind, etwa alte Grundschulden, Wegerechte oder Nießbrauch.
• Er beurkundet den Vertrag und belehrt beide Seiten über die Rechtsfolgen.
• Er trägt die Auflassungsvormerkung ein, die verhindert, dass die Immobilie zwischen Vertrag und Eigentumsumschreibung ein zweites Mal verkauft wird.
• Er überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen und gibt dem Käufer erst dann das Signal zu zahlen, wenn die Absicherung steht.
• Er veranlasst die Löschung alter Belastungen und die Eintragung des neuen Eigentümers.

Diese Absicherung ist der eigentliche Gegenwert. Ohne sie könnten Sie den Kaufpreis überweisen und anschließend feststellen, dass die Immobilie mit einer fremden Grundschuld belastet bleibt.

Zur Höhe: Die Gebühren von Notaren und Grundbuchämtern sind im GNotKG geregelt und richten sich nach dem Geschäftswert, also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis und der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Es gibt keinen Prozentsatz im Gesetz und keinen Verhandlungsspielraum. In der Praxis landen Notar- und Grundbuchkosten zusammen häufig in einer Größenordnung von etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Behandeln Sie das als Erfahrungswert für die Vorkalkulation, nicht als Gebührensatz. Der Notar kann Ihnen vor dem Termin eine konkrete Kostenschätzung geben, und danach sollten Sie rechnen.

Grundbuchkosten und die Grundschuldbestellung

Das Grundbuchamt wird bei einem finanzierten Kauf mehrfach tätig: Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Eintragung der neuen Grundschuld und häufig Löschung der alten. Jeder dieser Schritte kostet.

Besonders oft übersehen wird die Grundschuldbestellung. Sie gehört nicht zum Kauf, sondern zur Finanzierung, fällt aber im selben Zeitraum an und muss ebenfalls aus Eigenkapital bezahlt werden. Die Kosten hängen an der Höhe der Grundschuld, nicht am Kaufpreis. Wer 400.000 Euro kauft und 320.000 Euro finanziert, bestellt eine Grundschuld über 320.000 Euro. In der Praxis wird für Beurkundung und Eintragung zusammen oft mit einer niedrigen Größenordnung im Bereich einiger hundert bis gut tausend Euro kalkuliert. Auch das ist ein Erfahrungswert, die maßgebliche Berechnung steht im GNotKG.

Die Maklercourtage und was sich seit Dezember 2020 geändert hat

Bis Ende 2020 war es je nach Region üblich, dass der Käufer die gesamte Courtage trug, während der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Prinzip der geteilten Provision, geregelt in §656c und §656d BGB.

Der Kern in zwei Sätzen: Wenn Makler und Verkäufer eine Provision vereinbaren und der Makler auch vom Käufer eine Provision verlangt, dürfen beide Seiten nur in gleicher Höhe belastet werden. Und wenn nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat, kann sie die Kosten höchstens zur Hälfte an die andere Seite weiterreichen, wobei der Käufer erst zahlen muss, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.

Daraus folgt praktisch: Als Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zahlen Sie in der Regel nicht mehr als der Verkäufer. Was daraus nicht folgt: dass es einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz gäbe. Die Höhe der Courtage ist frei verhandelbar und unterscheidet sich regional deutlich. Der Voreinstellwert von 3,57 Prozent im Rechner ist ein in vielen Regionen anzutreffender Käuferanteil, keine gesetzliche Vorgabe. Fragen Sie im konkreten Fall nach dem tatsächlich vereinbarten Satz und lassen Sie sich zeigen, wie er sich aufteilt.

Beachten Sie, dass diese Regeln an den Verbrauchercharakter und an die Objektart geknüpft sind. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder unbebauten Grundstücken greifen sie nicht automatisch. Wer dort kauft, sollte die Provisionsregelung im Exposé und im Maklervertrag genau lesen.

Warum die Bank die Nebenkosten nicht mitfinanziert

Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld auf die Immobilie. Geht die Finanzierung schief, verwertet sie das Objekt. Entscheidend ist deshalb das Verhältnis von Darlehenssumme zum Wert der Immobilie, der Beleihungsauslauf.

Die Grunderwerbsteuer, das Notarhonorar und die Maklercourtage sind aber gerade kein Bestandteil des Objektwerts. Sie sind Geld, das aus dem System verschwindet. Wer sie mitfinanziert, hat am Tag der Auszahlung bereits ein Darlehen, das über dem Wert der Sicherheit liegt.

In allen vier Zeilen sind die 48.280 Euro Nebenkosten bereits aus Eigenkapital bezahlt. Die erste Zeile beschreibt also den Fall, in dem jemand exakt die Nebenkosten angespart hat und sonst nichts. Das ist finanzierbar, aber teuer. Katrin Vogel hat 130.000 Euro angespart. Nach Abzug der Nebenkosten fließen 81.720 Euro in den Kaufpreis, ihr Darlehen beträgt 318.280 Euro und ihr Beleihungsauslauf liegt bei 79,57 Prozent. Damit landet sie knapp im günstigen Bereich, was über zehn Jahre Zinsbindung mehrere tausend Euro ausmachen kann.

Die Kosten, die in keiner Nebenkostenrechnung stehen

Der Rechner bildet die vier klassischen Positionen ab. In der Realität kommt zwischen Besichtigung und Einzug einiges dazu, und zwar genau dann, wenn das Konto ohnehin leer ist.

• Gutachter oder Bausachverständiger. Eine Begleitung bei der Besichtigung kostet einen mittleren dreistelligen Betrag und kann Ihnen einen fünfstelligen Sanierungsstau ersparen. Die einzige Nebenkostenposition, die sich regelmäßig auszahlt.
• Grundschuldbestellung. Siehe oben. Gehört zur Finanzierung, wird aber aus Eigenkapital gezahlt.
• Umzug. Vom Mietwagen bis zur Vollservice-Spedition liegt eine Spanne von mehreren tausend Euro.
• Renovierung vor Einzug. Böden, Malerarbeiten, Sanitär, Küche. Wer eine Küche neu kaufen muss, ist schnell bei einem hohen vierstelligen Betrag.
• Doppelbelastung. Ein bis drei Monate Miete und Kreditrate parallel sind der Normalfall, nicht die Ausnahme.
• Erste Instandhaltungsrücklage. Bei einer Eigentumswohnung wird sie monatlich fällig, teilweise ist beim Kauf ein Anteil zu übernehmen.

Rechnen Sie diese Posten grob durch und legen Sie das Ergebnis oben drauf, bevor Sie ein Gebot abgeben. Ein Puffer von einigen tausend Euro über den reinen Nebenkosten hinaus ist keine Vorsicht, sondern Planung.

Die häufigsten Fehler beim Kalkulieren der Nebenkosten

Mit einer bundesweiten Faustformel rechnen. Zwischen 9 und 15 Prozent liegen bei 400.000 Euro rund 24.000 Euro. Rechnen Sie mit Ihrem Bundesland und Ihrer Maklersituation, nicht mit einem Durchschnitt.

Die Courtage vergessen, weil im Exposé provisionsfrei steht. Provisionsfrei bedeutet nicht immer, dass gar keine Provision anfällt, sondern manchmal nur, dass der Käufer sie nicht direkt trägt. Lassen Sie sich die Regelung schriftlich geben.

Den Kaufpreis mit dem Verhandlungsergebnis verwechseln. Jede Preissenkung senkt gleichzeitig Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Courtage. 10.000 Euro Nachlass in Nordrhein-Westfalen sparen bei 12,07 Prozent Quote nicht 10.000, sondern rund 11.207 Euro Gesamtkosten.

Inventar nicht getrennt ausweisen. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Vertrag gesondert und werthaltig ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Übertreiben Sie dabei nicht, das Finanzamt prüft, ob der angesetzte Wert plausibel ist. Sprechen Sie das vorher mit dem Notar ab.

Auf einen veralteten Steuersatz vertrauen. Die Länder ändern ihre Grunderwerbsteuersätze. Ein Prozentpunkt sind bei 400.000 Euro 4.000 Euro. Prüfen Sie den Satz beim Bundesfinanzministerium, bevor Sie das Finanzierungsangebot unterschreiben.

Wie viel Eigenkapital Sie realistisch brauchen

Eine belastbare Zielgröße besteht aus zwei Teilen: die vollständigen Nebenkosten plus mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises für das Objekt selbst.

Kaufpreis                    400.000 Euro
Nebenkosten (NRW, mit Makler) 48.280 Euro
20 % des Kaufpreises          80.000 Euro
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Eigenkapitalziel             128.280 Euro
Darlehen                     320.000 Euro
Beleihungsauslauf                 80,00 %

Das ist die komfortable Variante. Machbar ist auch weniger, dann steigt aber der Zins, und mit ihm die Rate über die gesamte Zinsbindung. Nicht machbar ist in aller Regel weniger als die vollen Nebenkosten. Wer dort landet, sollte ein günstigeres Objekt suchen oder ein Jahr länger sparen, statt die Finanzierung zu strecken.