Grunderwerbsteuer-Rechner

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten und zugleich der Posten, den Käufer am häufigsten unterschätzen. Sie fällt einmalig an, sie fällt sofort an, und sie muss aus Eigenkapital bezahlt werden, bevor die Immobilie überhaupt Ihnen gehört.

Der Rechner oben zeigt Ihnen den Betrag für Ihren Kaufpreis und Ihr Bundesland. Darunter erklären wir, wie die Steuer entsteht, warum das Finanzamt über den Grundbucheintrag mitentscheidet, wie mitgekaufte bewegliche Sachen die Bemessungsgrundlage senken und in welchen Fällen §3 GrEStG den Kauf vollständig steuerfrei stellt.

Was die Grunderwerbsteuer ist und wann sie entsteht

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Besteuert wird nicht der Besitz einer Immobilie, sondern ihr Wechsel. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz, kurz GrEStG. Sie hat nichts mit der jährlichen Grundsteuer zu tun, die zwei völlig verschiedene Dinge sind und regelmäßig verwechselt werden.

Der Steuertatbestand knüpft an das Verpflichtungsgeschäft an, also an den notariell beurkundeten Kaufvertrag. Nicht an die Schlüsselübergabe, nicht an die Zahlung des Kaufpreises und nicht an den Grundbucheintrag. Sobald der Vertrag unterschrieben und beurkundet ist, ist die Steuer dem Grunde nach entstanden. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel also der vereinbarte Kaufpreis samt allem, was der Käufer sonst noch übernimmt, etwa eine fortbestehende Erbbauzinsverpflichtung.

Der Notar meldet den Vorgang von sich aus an das zuständige Finanzamt. Die Anzeigepflicht steht in §18 GrEStG und ist an eine Frist von zwei Wochen gebunden. Sie müssen also nichts tun, damit das Finanzamt von Ihrem Kauf erfährt. Es erfährt es in jedem Fall.

Wer die Grunderwerbsteuer zahlt

Nach dem Gesetz sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner. In der Praxis regelt aber praktisch jeder Kaufvertrag, dass der Käufer die Steuer allein trägt. Das Finanzamt hält sich zunächst an denjenigen, der im Vertrag benannt ist.

Wichtig ist die zweite Hälfte dieses Satzes: Die vertragliche Regelung bindet das Finanzamt nicht unbegrenzt. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt grundsätzlich an den Verkäufer wenden, weil beide gesamtschuldnerisch haften. Für Verkäufer ist das ein Grund, den Zahlungsnachweis nicht aus den Augen zu verlieren.

So wird gerechnet

Die Formel ist die einfachste im ganzen Immobilienrecht:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz / 100

Beispiel Nordrhein-Westfalen, 6,5 Prozent:
400.000 × 6,5 / 100 = 26.000 Euro

Beispiel Bayern, 3,5 Prozent:
400.000 × 3,5 / 100 = 14.000 Euro

Familie Kessler kauft ein Reihenhaus für 400.000 Euro. Bei einem Satz von 6,5 Prozent zahlt sie 26.000 Euro Grunderwerbsteuer. Läge dasselbe Haus in einem Bundesland mit 3,5 Prozent, wären es 14.000 Euro. Die Differenz von 12.000 Euro entsteht allein durch die Lage der Immobilie, nicht durch irgendeine Eigenschaft des Objekts oder der Käufer.

Die Steuersätze der sechzehn Bundesländer

Bitte lesen Sie diesen Hinweis, bevor Sie mit den folgenden Zahlen planen: Prüfen Sie jeden Satz vor der Verwendung gegen die aktuelle amtliche Übersicht des Bundesfinanzministeriums oder die Seite der zuständigen Landesfinanzverwaltung. Der Steuersatz wird nicht bundeseinheitlich festgelegt, sondern von jedem Bundesland selbst bestimmt, und er kann sich jederzeit ändern. §11 GrEStG nennt einen Regelsatz von 3,5 Prozent, von dem die Länder seit der Föderalismusreform abweichen dürfen und in den meisten Fällen auch abgewichen sind. Mehrere Länder haben ihre Sätze in den vergangenen Jahren bewegt, unter anderem Hamburg und Sachsen im Jahr 2023 sowie Thüringen im Jahr 2024. Die folgende Tabelle bildet den Stand ab, der in diesem Rechner hinterlegt ist, und ersetzt keine Auskunft der Finanzverwaltung.

Maßgeblich ist immer die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz. Wer in Hessen wohnt und in Bayern kauft, zahlt den bayerischen Satz. Wer über eine Landesgrenze hinweg sucht, sollte diesen Posten in den Vergleich zweier Objekte einrechnen, denn er verschiebt das Budget spürbar.

Was der Kaufpreis ausmacht

Weil die Steuer linear am Kaufpreis hängt, wächst sie ohne jede Dämpfung mit. Es gibt keine Staffelung und keinen Grundfreibetrag, der die ersten Euro verschont. Die folgende Übersicht zeigt die Spanne zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz aus der Tabelle oben.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung öffnet das Grundbuch

Hier liegt der Mechanismus, der die Steuer so wirksam macht. Eigentümer einer Immobilie werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt trägt Sie aber nicht ein, solange ihm die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nicht vorliegt. Und diese Bescheinigung stellt das Finanzamt aus, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist.

Die Kette sieht in der Praxis so aus:

Zwischen Schritt 4 und Schritt 6 liegt oft mehr Zeit, als Käufer erwarten. Wer die Zahlung verzögert, verzögert nicht nur einen Verwaltungsakt, sondern den eigenen Eigentumserwerb. Die im Grundbuch bereits eingetragene Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch in der Zwischenzeit ab, sie macht Sie aber noch nicht zum Eigentümer.

Bewegliche Sachen senken die Bemessungsgrundlage

Besteuert wird der Erwerb des Grundstücks samt fest verbundener Bestandteile. Was beweglich ist und getrennt gekauft wird, gehört nicht dazu. Werden solche Gegenstände im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, mindern sie den steuerpflichtigen Teil des Kaufpreises.

Typische Positionen sind:

• eine mitgekaufte Einbauküche
• Möbel, die im Objekt verbleiben
• eine Sauna oder ein Gartenhaus, sofern nicht fest verbunden
• Markisen, Gartengeräte oder eine Photovoltaik-Anlage, je nach Ausführung und Einbau

Das Beispiel der Familie Kessler mit einer separat ausgewiesenen Einbauküche für 15.000 Euro:

Gesamtpreis:                400.000 Euro
davon Einbauküche:           15.000 Euro
steuerpflichtiger Anteil:   385.000 Euro

385.000 × 6,5 / 100 = 25.025 Euro
statt                 26.000 Euro
Ersparnis:                 975 Euro

Eine deutliche Warnung dazu. Der Ansatz funktioniert nur mit realistischen Werten, und er funktioniert nur, wenn Sie sie belegen können. Das Finanzamt prüft auffällige Positionen und verlangt Nachweise, etwa die ursprüngliche Rechnung der Küche und eine nachvollziehbare Wertminderung durch das Alter. Wer eine acht Jahre alte Küche mit 40.000 Euro ansetzt, riskiert nicht nur die Streichung der Position, sondern im Ernstfall den Vorwurf der Steuerverkürzung. Kommt hinzu: Der so herausgerechnete Betrag zählt aus Sicht der Bank nicht zum Immobilienwert und kann den Beleihungsauslauf verschlechtern. Bleiben Sie bei Beträgen, die Sie einem Prüfer ohne Unbehagen vorlegen würden.

Befreiungen nach §3 GrEStG

§3 GrEStG stellt bestimmte Erwerbsvorgänge von der Steuer frei. Praktisch bedeutsam sind vor allem die Übertragungen im engen Familienkreis:

• Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
• Erwerb durch Personen, die in gerader Linie verwandt sind, also Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel
• Grundstückserwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden, die stattdessen der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen
• Grundstücksübertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung

Der Kauf zwischen Geschwistern ist von der Befreiung für Verwandte in gerader Linie nicht erfasst, denn Geschwister sind in der Seitenlinie verwandt. Wer eine Übertragung im Familienkreis plant, sollte die konkrete Konstellation vor der Beurkundung mit dem Notar und gegebenenfalls einem Steuerberater durchgehen. Die Gestaltung entscheidet hier über einen fünfstelligen Betrag, und sie lässt sich nachträglich nicht mehr ändern.

Warum die Bank die Steuer meist nicht mitfinanziert

Banken finanzieren den Kaufpreis, weil die Immobilie als Sicherheit dient. Die Grunderwerbsteuer erhöht diesen Wert nicht. Sie fließt an das Finanzamt und ist am Tag nach der Zahlung nicht mehr verwertbar. Deshalb rechnen Kreditinstitute die Kaufnebenkosten in der Regel nicht in die Darlehenssumme ein, sondern erwarten sie aus Eigenkapital.

Für Familie Kessler heißt das: Neben den 400.000 Euro Kaufpreis müssen 26.000 Euro Grunderwerbsteuer bereitstehen, zusätzlich zu den weiteren Nebenkosten für Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Wer das erst nach der Beurkundung merkt, hat ein Problem, das sich nicht mehr elegant lösen lässt.

Finanzierungen, die auch die Nebenkosten abdecken, gibt es. Sie werden aber als deutlich riskanter eingestuft und mit einem spürbaren Zinsaufschlag belegt, weil das Darlehen den Objektwert von Anfang an übersteigt. Rechnen Sie diesen Fall im Baufinanzierungsrechner einmal durch, bevor Sie ihn in Erwägung ziehen.

Wann die Zahlung fällig wird

Der Ablauf ist gut planbar. Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Vertrag an, das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid und darin steht die Zahlungsfrist. §15 GrEStG bestimmt, dass die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig wird, sofern das Finanzamt keine abweichende Frist setzt.

Zwischen Beurkundung und Bescheid vergehen je nach Auslastung des Finanzamts einige Wochen. Verlassen Sie sich nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt, sondern halten Sie den Betrag ab dem Beurkundungstermin verfügbar. Ein Tagesgeldkonto, das jederzeit auflösbar ist, ist dafür der richtige Ort. Ein Festgeld mit Restlaufzeit ist es nicht.

Wird ein Kaufvertrag rückabgewickelt, sieht §16 GrEStG unter bestimmten Voraussetzungen die Aufhebung der Steuerfestsetzung vor. Das ist an Fristen und Bedingungen geknüpft, die im Einzelfall zu prüfen sind. Handeln Sie in einem solchen Fall schnell und lassen Sie den Vorgang fachlich begleiten.

Häufige Fehler

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer verwechseln. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an. Die Grundsteuer zahlen Sie danach jedes Jahr an die Gemeinde. Zwei Steuern, zwei Empfänger, zwei völlig verschiedene Größenordnungen.

Mit einem veralteten Satz kalkulieren. Die Länder ändern ihre Sätze, und zwar mit einer Vorlaufzeit, die für laufende Kaufverhandlungen knapp sein kann. Holen Sie den Satz vor der Beurkundung frisch bei der Finanzverwaltung oder Ihrem Notar ein.

Die Steuer im Eigenkapital vergessen. Der klassische Fall: Das Eigenkapital wird vollständig für die Anzahlung eingeplant, die Nebenkosten tauchen in der Rechnung gar nicht auf. Rechnen Sie rückwärts, von den Nebenkosten aus.

Bewegliche Sachen zu hoch ansetzen. Ein realistischer Ansatz spart einen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag. Ein überzogener Ansatz kostet Nerven, Zeit und im schlechtesten Fall deutlich mehr, als er je eingebracht hätte.

Auf die Bescheinigung warten, ohne gezahlt zu haben. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung folgt der Zahlung, nicht umgekehrt. Solange sie fehlt, steht Ihre Eintragung im Grundbuch still.