Baufinanzierungsrechner

Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen der größte Kredit ihres Lebens. Zwei Zahlen entscheiden darüber, ob sie funktioniert: die monatliche Rate, die Sie dauerhaft tragen können, und die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt.

Der Rechner oben liefert beide. Darunter erklären wir, warum die deutsche Baufinanzierung anders funktioniert als etwa die amerikanische, was die Anfangstilgung mit Ihrer Laufzeit macht und welche Fehler in Beratungsgesprächen immer wieder passieren.

Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

In Deutschland ist die Baufinanzierung fast immer ein Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet: Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Was sich ändert, ist die Aufteilung innerhalb der Rate.

Am Anfang besteht die Rate überwiegend aus Zinsen und nur zu einem kleinen Teil aus Tilgung. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld ein wenig, dadurch fallen im Folgemonat etwas weniger Zinsen an, und der Tilgungsanteil steigt. Dieser Effekt beschleunigt sich über die Jahre.

Die Rechnung an einem konkreten Fall

Familie Berger kauft eine Doppelhaushälfte in Nordrhein-Westfalen. Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 90.000 Euro, davon gehen die Nebenkosten ab. Der Darlehensbedarf liegt bei 350.000 Euro. Die Bank bietet 3,6 Prozent Sollzins bei 10 Jahren Zinsbindung, die Bergers wählen 2 Prozent Anfangstilgung.

Annuität = 350.000 × (3,6 % + 2,0 %) = 350.000 × 5,6 % = 19.600 Euro pro Jahr
Monatsrate = 19.600 / 12 = 1.633,33 Euro

So entwickelt sich das Darlehen:

Nach zehn Jahren haben die Bergers rund 196.000 Euro gezahlt. Davon sind etwa 114.000 Euro Zinsen und nur rund 82.000 Euro Tilgung. Die Restschuld beträgt rund 268.000 Euro und muss neu finanziert werden, zu einem Zins, den heute niemand kennt.

Warum die Anfangstilgung so wichtig ist

Die Anfangstilgung ist der wirksamste Hebel, den Sie haben. Sie verändert nicht nur die Rate, sondern vor allem die Gesamtlaufzeit und damit die Summe der gezahlten Zinsen.

Von 1 auf 2 Prozent Tilgung steigt die Rate um 292 Euro im Monat. Die Laufzeit sinkt dafür um 13 Jahre. Wer es sich leisten kann, tilgt höher. Wer knapp kalkuliert, sollte zumindest ein Sondertilgungsrecht vereinbaren.

Die Restschuld ist das eigentliche Risiko

Der deutsche Immobilienkredit hat eine Eigenheit, die viele unterschätzen: Der Zins ist nur für die Dauer der Zinsbindung fest. Danach wird die Restschuld neu verhandelt.

Bei den Bergers bleiben nach zehn Jahren rund 268.000 Euro offen. Steigt der Zins bis dahin von 3,6 auf 6 Prozent, klettert die Rate bei gleicher Tilgung von 1.633 auf rund 1.786 Euro. Das ist verkraftbar. Bei einer Anfangstilgung von nur 1 Prozent wären es dagegen rund 308.000 Euro Restschuld, und die Rate stiege deutlich stärker.

Drei Wege, dieses Risiko zu begrenzen:

• Längere Zinsbindung. 15 oder 20 Jahre kosten etwas mehr Zins, verschieben die Unsicherheit aber weit nach hinten.
• Höhere Tilgung. Jeder zusätzliche Tilgungsprozentpunkt senkt die Restschuld spürbar.
• Sondertilgungen. Viele Verträge erlauben jährlich 5 Prozent der Darlehenssumme ohne Zusatzkosten. Nutzen Sie das Recht, sobald Geld übrig ist.

Nebenkosten gehören ins Eigenkapital

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Kaufnebenkosten. Diese liegen je nach Bundesland und Maklersituation grob zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Die genauen Steuersätze unterscheiden sich je Bundesland, unser Kaufnebenkosten-Rechner rechnet das durch.

Für die Bergers bedeutet das: Von den 90.000 Euro Eigenkapital fließt ein erheblicher Teil in Nebenkosten, bevor auch nur ein Euro in die Immobilie geht.

Die häufigsten Fehler

Nur auf die Rate schauen. Eine niedrige Rate durch 1 Prozent Tilgung fühlt sich gut an und kostet über die Laufzeit ein Vermögen an Zinsen.

Bis an die Belastungsgrenze gehen. Kalkulieren Sie mit Puffer. Heizung, Dach und Erwerbsminderung halten sich nicht an Ihren Finanzierungsplan.

Nur bei der Hausbank fragen. Die Zinsunterschiede zwischen Anbietern liegen regelmäßig bei mehreren Zehntel Prozentpunkten. Auf 350.000 Euro über 10 Jahre sind 0,3 Prozentpunkte rund 10.000 Euro.

Sondertilgung nicht vereinbaren. Das Recht kostet meist nichts und verschafft Ihnen Flexibilität, sobald sich Ihre Lage ändert.

Was die Bank prüft

Bevor über Zinsen gesprochen wird, prüft die Bank zwei Dinge: ob Sie die Rate tragen können und wie sicher ihr Kredit ist.

Für die Tragfähigkeit stellt sie eine Haushaltsrechnung auf. Vom Nettoeinkommen gehen Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität und laufende Kredite ab. Was übrig bleibt, ist der Betrag, der für die Rate zur Verfügung steht. Viele Banken rechnen zusätzlich mit Pauschalen pro Person, die höher liegen als das, was Sie tatsächlich ausgeben.

Für die Sicherheit zählt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Je niedriger, desto besser der Zins:

Das ist der eigentliche Grund, warum Eigenkapital sich lohnt. Nicht nur, weil Sie weniger leihen, sondern weil das Geliehene günstiger wird.

Sondertilgung: die stärkste Stellschraube nach der Tilgung

Viele Verträge erlauben jährlich 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme als kostenlose Sondertilgung. Bei den Bergers wären das 17.500 Euro im Jahr. Selbst deutlich kleinere Beträge wirken stark, weil sie direkt die Restschuld senken und damit alle künftigen Zinsen.

Wichtig: Vereinbaren Sie das Sondertilgungsrecht bei Vertragsschluss. Nachträglich ist es entweder nicht möglich oder es kostet einen Zinsaufschlag. Ein Recht, das Sie nicht nutzen, kostet nichts.

Andere Darlehensformen

Volltilgerdarlehen. Zinsbindung und Laufzeit sind identisch, am Ende ist das Darlehen vollständig getilgt. Es gibt keine Restschuld und keine Anschlussfinanzierung, dafür ist die Rate hoch und Sondertilgungen sind oft ausgeschlossen. Für Menschen, die Planungssicherheit über alles stellen.

Forward-Darlehen. Sie sichern sich heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu fünf Jahren beginnt. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Ihre Zinsbindung bald ausläuft.

KfW-Darlehen. Die staatliche Förderbank vergibt zinsgünstige Kredite für energieeffizientes Bauen und Sanieren, teilweise mit Tilgungszuschuss. Die Programme und Konditionen ändern sich regelmäßig, prüfen Sie den aktuellen Stand direkt bei der KfW, bevor Sie damit rechnen.

Anschlussfinanzierung: drei Wege

Wenn die Zinsbindung ausläuft, haben Sie Optionen. Die bequemste ist selten die beste.

• Prolongation. Sie verlängern bei derselben Bank. Ein Schreiben, eine Unterschrift, fertig. Genau deshalb ist das Angebot oft nicht das günstigste am Markt.
• Umschuldung. Sie wechseln zu einer anderen Bank. Es fallen Kosten für die Grundschuldabtretung an, meist einige hundert Euro. Bei einer Zinsdifferenz von 0,3 Prozentpunkten auf 268.000 Euro amortisiert sich das binnen Monaten.
• Ablösung. Sie zahlen den Rest aus Eigenmitteln zurück, etwa nach einer Erbschaft.

Beginnen Sie die Suche etwa ein Jahr vor Ablauf. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie nach §489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Das gilt selbst dann, wenn Sie ursprünglich 15 oder 20 Jahre vereinbart haben.

Rechnen Sie den Stresstest

Die wichtigste Frage stellt keine Bank: Was passiert, wenn es schlechter läuft als geplant. Drei Szenarien, die Sie durchrechnen sollten.

Zinsanstieg. Setzen Sie im Rechner die Restschuld nach Zinsbindung als neue Darlehenssumme ein und rechnen Sie mit drei Prozentpunkten mehr. Können Sie die Rate tragen.

Einkommensausfall. Ein Gehalt fällt weg, etwa durch Elternzeit oder Krankheit. Reicht das verbleibende Einkommen für Rate und Leben.

Instandhaltung. Rechnen Sie mit ein bis zwei Euro pro Quadratmeter und Monat als Rücklage. Bei 140 Quadratmetern sind das 140 bis 280 Euro monatlich, die in keinem Finanzierungsangebot auftauchen und trotzdem anfallen.