Maklerprovision: Wer beim Immobilienkauf was zahlt

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt, und berechnet sich als Prozentsatz des Kaufpreises. Seit dem 23.

Dezember 2020 regelt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf sie höchstens die Hälfte der Provision an die andere Partei weiterreichen.

Beauftragen beide Parteien den Makler gemeinsam, tragen sie die Kosten ohnehin je nach Vereinbarung. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht gedeckelt, üblich sind in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt zwischen beiden Seiten. Die Regelung betrifft ausschließlich den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher, nicht den Verkauf von Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern.

Wie funktioniert die Aufteilung der Maklerprovision?

Die gesetzliche Neuregelung greift immer dann, wenn ein Makler mit dem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses beauftragt wird und mindestens eine der beiden Vertragsparteien Verbraucher ist. Der Ablauf gestaltet sich in der Praxis wie folgt:

1. Der Verkäufer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie, meist über einen Alleinauftrag oder einen einfachen Maklervertrag.
2. Makler und Verkäufer vereinbaren die Höhe der Provision, üblicherweise als Prozentsatz des späteren Kaufpreises.
3. Findet der Makler einen Käufer, muss er diesem vor Abschluss des Kaufvertrags in Textform mitteilen, in welcher Höhe eine Provision vom Verkäufer verlangt wird.
4. Beauftragt ausschließlich der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens mit der Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision belastet werden. Die andere Hälfte trägt der Verkäufer verpflichtend selbst.
5. Der Nachweis, dass der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich gezahlt hat, muss dem Käufer vorliegen, bevor dieser seinen eigenen Anteil zahlen muss. Das schützt den Käufer davor, in Vorleistung zu gehen.
6. Die Zahlung erfolgt in der Regel erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags und wird oft parallel zur Kaufpreiszahlung abgewickelt.

Wird der Makler von beiden Parteien gemeinsam beauftragt, gilt die Höchstgrenze von 50 Prozent nicht in derselben starren Form – hier können Käufer und Verkäufer die Aufteilung frei vereinbaren, solange beide tatsächlich eine eigene vertragliche Verpflichtung gegenüber dem Makler eingehen.

In der Praxis hat sich seit der Reform in den meisten Bundesländern eine hälftige Teilung als Standard etabliert, weil Makler in der Regel beide Seiten als Vertragspartner gewinnen wollen, um die volle Provision durchzusetzen.

Für wen ist die geteilte Maklerprovision vorteilhaft?

Käufer profitieren von der Neuregelung besonders dann, wenn sie in Bundesländern kaufen, in denen früher die komplette Provision beim Käufer lag, etwa in Berlin, Brandenburg oder Hessen vor 2020.

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler erwirbt, zahlt seither maximal die Hälfte der vereinbarten Provision und kann diese Belastung bei der Finanzierungsplanung realistischer einschätzen. Auch Verkäufer, die bislang ohne Provisionsanteil verkaufen konnten, müssen sich inzwischen auf einen festen Kostenblock einstellen, was die Kalkulation des Verkaufspreises transparenter macht.

Erstkäufer, die ihr Budget knapp kalkulieren, profitieren davon, dass die Kaufnebenkosten insgesamt planbarer geworden sind. Auch für Käufer, die sich unsicher sind, ob sie überhaupt einen Makler benötigt hätten, ist die Regelung vorteilhaft, weil sie verhindert, dass die gesamte Provisionslast einseitig auf sie abgewälzt wird, ohne dass sie den Makler selbst beauftragt haben.

Für wen ist die geteilte Maklerprovision weniger relevant?

Wer eine Immobilie ohne Makler direkt vom Eigentümer kauft, ist von der Regelung überhaupt nicht betroffen, da schlicht keine Provision anfällt. Auch beim Kauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken ohne Wohnnutzung gilt die hälftige Teilung nicht, hier bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Käufer, die bereits Eigentümer sind und eine Immobilie von einem Bauträger direkt erwerben, zahlen häufig ohnehin keine separate Maklerprovision, weil der Vertriebsaufwand im Kaufpreis eingepreist ist. Für institutionelle Käufer wie Investmentgesellschaften, die größere Wohnportfolios erwerben, greift die Verbraucherschutzregelung ebenfalls nicht, da sie nur bei Beteiligung eines Verbrauchers zur Anwendung kommt.

Wer in einem Bundesland kauft, in dem die Provision traditionell bereits zwischen beiden Seiten aufgeteilt wurde, etwa in Bayern oder Baden-Württemberg, wird durch die Gesetzesänderung kaum spürbar entlastet, weil sich an der praktischen Kostenverteilung wenig ändert.

Vorteile

• Die Kostenverteilung ist bundesweit einheitlich geregelt, sodass Käufer nicht mehr von regional völlig unterschiedlichen Provisionsmodellen überrascht werden.
• Käufer tragen maximal die Hälfte der Provision, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, was ihre finanzielle Belastung beim Immobilienkauf deutlich begrenzt.
• Verkäufer haben einen stärkeren Anreiz, den Maklerhonoraren genauer zu verhandeln, da sie nun selbst einen festen Anteil tragen müssen und nicht mehr die gesamte Last abwälzen können.
• Der Zahlungsschutz durch den Nachweis der Verkäuferzahlung verhindert, dass Käufer vorleisten und im Streitfall auf ihrem Anteil hängen bleiben.
• Die Transparenzpflicht zwingt Makler dazu, die Provisionshöhe schriftlich offenzulegen, was Verhandlungsspielraum und Vergleichbarkeit für Käufer erhöht.
• Die Regelung erleichtert die Finanzierungsplanung, weil Käufer die Maklerkosten frühzeitig kalkulieren können, statt erst kurz vor Notartermin überrascht zu werden.

Nachteile

• Verkäufer kalkulieren die zusätzliche Kostenbelastung häufig in den Kaufpreis ein, sodass Käufer die Ersparnis bei der Provision teilweise über einen höheren Kaufpreis wieder ausgleichen.
• Die Regelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, sodass Käufer von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten weiterhin ohne gesetzlichen Schutz verhandeln müssen.
• Bei gemeinsamer Beauftragung durch beide Parteien ist die Aufteilung frei verhandelbar, wodurch die Schutzwirkung der 50-Prozent-Grenze in der Praxis unterlaufen werden kann.
• Die Höhe der Provision selbst bleibt weiterhin unreguliert, sodass Makler ihre Sätze frei festlegen und die Gesamtbelastung trotz Teilung hoch ausfallen kann.
• Käufer müssen aktiv prüfen, ob der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich gezahlt hat, was zusätzlichen administrativen Aufwand vor der eigenen Zahlung bedeutet.

Kosten

Die Maklerprovision bewegt sich 2025 in Deutschland üblicherweise zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent, wobei die genaue Höhe je nach Bundesland und Verhandlung variiert. Bei einer hälftigen Teilung entfallen auf Käufer und Verkäufer jeweils etwa 2,975 bis 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent bedeutet das für den Käufer eine Zahlung von rund 14.280 Euro, wenn die Kosten hälftig geteilt werden.

Zur Maklerprovision kommen weitere Kaufnebenkosten hinzu, die unabhängig von der Provisionsteilung anfallen, darunter die Notarkosten beim Hauskauf sowie die Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Käufer sollten bei der Finanzierungsplanung stets die Gesamtsumme aus Provision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer berücksichtigen, da diese Posten zusammen häufig 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Steuerliche Behandlung

Die Maklerprovision beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ist steuerlich in der Regel nicht absetzbar, da sie zu den privaten Anschaffungskosten zählt und nicht mit der Einkommensteuer verrechnet werden kann.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt wird: In diesem Fall zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten der Immobilie und kann über die Abschreibung nach § 7 EStG über die Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht werden.

Wird die Immobilie hingegen weiterverkauft und liegt zwischen Erwerb und Verkauf ein Zeitraum von weniger als zehn Jahren, kann die gezahlte Maklerprovision beim späteren Verkauf als Veräußerungskosten von einem etwaigen steuerpflichtigen Gewinn im Rahmen der Spekulationssteuer abgezogen werden.

Stand 2026 gilt weiterhin, dass private Käufer selbstgenutzter Immobilien aus der geteilten Provision keinen steuerlichen Vorteil ziehen können, weshalb sich eine individuelle steuerliche Prüfung insbesondere bei Kapitalanlageimmobilien lohnt.

Risiken

Ein zentrales Risiko besteht darin, dass Verkäufer die zusätzliche Kostenbelastung durch die eigene Provisionspflicht in den Angebotspreis einpreisen, sodass sich der vermeintliche Vorteil der Käufer relativiert. Dieses Verhalten ist in angespannten Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage wahrscheinlich, da Verkäufer dort eine stärkere Verhandlungsposition haben.

Ein weiteres Risiko liegt in der fehlenden Kontrolle darüber, ob der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich fristgerecht bezahlt: Verzögert sich diese Zahlung, kann sich auch die Fälligkeit des Käuferanteils verschieben, was den gesamten Ablauf bis zur Eigentumsumschreibung ins Grundbuch verzögern kann.

Zudem besteht bei mündlichen oder unklaren Vereinbarungen zwischen Käufer und Makler das Risiko von Streitigkeiten über die tatsächliche Provisionshöhe, insbesondere wenn der Maklervertrag nicht in Textform vorliegt. Käufer, die sich auf informelle Zusagen verlassen, tragen im Streitfall eine höhere Beweislast.

Schließlich besteht ein rechtliches Risiko darin, Umgehungskonstruktionen zuzustimmen, bei denen der Käufer formal als Mitauftraggeber des Maklers auftritt, ohne dass dies wirtschaftlich sinnvoll ist – solche Konstruktionen wurden von Gerichten bereits kritisch beurteilt, wenn sie erkennbar der Umgehung der gesetzlichen Kostenteilung dienten.

Alternativen

• Immobilienkauf ohne Makler direkt vom Eigentümer: Hier entfällt die Provision vollständig, allerdings müssen Käufer die Objektprüfung, Preisverhandlung und Vertragsvorbereitung selbst organisieren oder einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen.
• Kauf über einen Bauträger bei Neubauprojekten: Die Vertriebskosten sind meist bereits im Kaufpreis enthalten, sodass keine separate Maklerprovision anfällt, der Kaufpreis liegt dafür häufig über dem eines vergleichbaren Bestandsobjekts.
• Beauftragung eines Maklers durch beide Parteien gemeinsam: Diese Variante schafft klare vertragliche Verhältnisse für beide Seiten, erfordert aber, dass sich Käufer und Verkäufer frühzeitig über die Kostenaufteilung einigen, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird.
• Verhandlung einer Provisionsfreistellung durch den Verkäufer: In manchen Fällen übernimmt der Verkäufer freiwillig die gesamte Provision, um das Objekt attraktiver zu positionieren, was insbesondere in Regionen mit schwächerer Nachfrage vorkommt.

Häufige Fehler

• Käufer unterschreiben den Maklervertrag, ohne die genaue Provisionshöhe schriftlich fixiert zu haben, was später zu Unklarheiten über die tatsächliche Zahlungspflicht führt. Korrekt ist, die Provisionshöhe stets in Textform vom Makler bestätigen zu lassen.
• Käufer zahlen ihren Anteil, bevor der Nachweis über die Zahlung des Verkäuferanteils vorliegt, und geraten damit unnötig in Vorleistung. Die Zahlung sollte erst nach Vorlage dieses Nachweises erfolgen.
• Verkäufer und Käufer verwechseln die Regelung für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit der für Mehrfamilienhäuser, obwohl hierfür unterschiedliche Regeln gelten. Vor Vertragsabschluss sollte geklärt werden, welche Immobilienart tatsächlich betroffen ist.
• Manche Käufer gehen davon aus, dass die Provision grundsätzlich gedeckelt ist, und verhandeln deshalb nicht über die Höhe. Da es keine gesetzliche Obergrenze gibt, lohnt sich eine aktive Verhandlung der Gesamtprovision vor Beauftragung des Maklers.
• Immobilienkäufer übersehen bei der Budgetplanung, dass neben der Provision noch Notarkosten und Grunderwerbsteuer anfallen, und kalkulieren die Kaufnebenkosten insgesamt zu niedrig. Eine vollständige Kostenübersicht vor der Finanzierungszusage verhindert diesen Fehler.
• Manche Beteiligte akzeptieren informelle Absprachen zur Kostenteilung ohne schriftliche Dokumentation, was im Streitfall die Durchsetzung eigener Ansprüche erschwert. Alle Vereinbarungen zur Provisionsteilung gehören schriftlich fixiert.

Fazit und Empfehlung

Die geteilte Maklerprovision schützt Käufer seit 2020 wirksam davor, die gesamte Vermittlungskostenlast allein zu tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler kauft, sollte sich die Provisionsvereinbarung vor Vertragsabschluss schriftlich zeigen lassen und prüfen, ob der Verkäufer seinen Anteil bereits gezahlt hat, bevor er selbst zahlt.

Wer den Kaufpreis genau kalkuliert, sollte berücksichtigen, dass Verkäufer ihren Provisionsanteil häufig in den Angebotspreis einpreisen, sodass die Entlastung in der Praxis geringer ausfällt als gesetzlich vorgesehen. Wenn ein Immobilienkauf ohne Makler möglich ist, lohnt sich die Prüfung dieser Alternative, da sie die Provisionskosten vollständig entfallen lässt.

In jedem Fall gilt: Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten – eine vollständige Kalkulation inklusive Notarkosten und Grunderwerbsteuer ist vor der Finanzierungszusage unerlässlich.