Vermieten und Steuern: Was Sie absetzen können

Was bedeutet Vermieten und Steuern: Was Sie absetzen können?

Vermieten und Steuern bezeichnet die Möglichkeit, Kosten rund um eine vermietete Immobilie von den Mieteinnahmen abzuziehen und dadurch die Einkommensteuer zu senken. Das Finanzamt behandelt Mieteinnahmen als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) und besteuert nicht die Bruttomiete, sondern nur den Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten.

Zu diesen Werbungskosten zählen insbesondere die Abschreibung des Gebäudes, Schuldzinsen für einen Immobilienkredit, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten sowie Fahrtkosten zur Immobilie. Wer mehr absetzen kann, als er an Miete einnimmt, erzielt einen steuerlichen Verlust, der mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnet werden darf.

Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf entsteht durch hohe Zinsen und größere Renovierungsarbeiten häufig ein solcher Verlust. Wer die Spielregeln kennt, kann die Steuerlast über die gesamte Haltedauer der Immobilie erheblich reduzieren, ohne dabei etwas Verbotenes zu tun – das Steuerrecht sieht diese Abzüge ausdrücklich vor.

Wie funktioniert die steuerliche Absetzung bei der Vermietung?

Die steuerliche Berücksichtigung von Vermietungskosten folgt einem festen Ablauf, der sich über das gesamte Jahr und die Steuererklärung erstreckt.

1. Einnahmen erfassen: Zunächst werden alle im Kalenderjahr zugeflossenen Mieteinnahmen einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen zusammengetragen.
2. Werbungskosten sammeln: Parallel dazu werden alle Belege für Zinsen, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen und Fahrten gesammelt und dem jeweiligen Objekt zugeordnet.
3. Abschreibung berechnen: Der Gebäudewert – ohne Grundstücksanteil – wird über die lineare Abschreibung nach § 7 EStG verteilt, in der Regel mit 2 oder 2,5 Prozent pro Jahr, je nach Baujahr und Nutzungsart.
4. Anlage V ausfüllen: In der Einkommensteuererklärung wird für jede Immobilie die Anlage V ausgefüllt, in der Einnahmen und Werbungskosten gegenübergestellt werden.
5. Ergebnis verrechnen: Ein positiver Überschuss erhöht das zu versteuernde Einkommen, ein Verlust mindert es und kann mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
6. Steuerbescheid prüfen: Das Finanzamt setzt die Steuer fest; der Bescheid sollte auf Vollständigkeit der berücksichtigten Kosten geprüft werden.

Wichtig ist die zeitliche Zuordnung: Kosten werden grundsätzlich in dem Jahr abgesetzt, in dem sie bezahlt wurden, nicht in dem Jahr, für das sie wirtschaftlich anfallen. Größere Erhaltungsaufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf können unter bestimmten Voraussetzungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann über die Abschreibung verteilt statt sofort abgesetzt werden.

Für wen ist die steuerliche Absetzung bei Vermietung geeignet?

Besonders relevant ist das Thema für Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus fremdvermieten und dafür einen Kredit aufgenommen haben. Die Zinsbelastung in den ersten Jahren ist meist hoch, sodass sich rechnerisch oft ein Verlust ergibt, der die Steuerlast aus dem Hauptberuf senkt.

Auch Kapitalanleger, die gezielt in Bestandsimmobilien zur Vermietung investieren, profitieren von der Abschreibung über Jahrzehnte, da sie den Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil kontinuierlich steuerlich geltend machen können.

Wer eine Immobilie saniert und dabei größere Modernisierungen durchführt, kann die Kosten – je nach Einordnung – sofort oder über mehrere Jahre verteilt absetzen und so die Steuerlast in genau den Jahren senken, in denen die Ausgaben besonders hoch sind.

Auch Erbengemeinschaften, die eine vermietete Immobilie übernehmen, sollten sich mit der Fortführung der Abschreibung befassen, da sich hier Gestaltungsspielräume ergeben. Grundsätzlich gilt: Je höher der persönliche Steuersatz und je stärker fremdfinanziert die Immobilie ist, desto größer der steuerliche Effekt der Absetzungen.

Für wen ist die steuerliche Absetzung bei Vermietung weniger geeignet?

Wer eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln ohne Kredit gekauft hat, profitiert von den Absetzungsmöglichkeiten deutlich weniger, da die größte Position – die Schuldzinsen – komplett entfällt. Auch bei sehr niedrigem persönlichen Steuersatz, etwa bei geringem Gesamteinkommen, wirkt sich ein steuerlicher Verlust kaum aus, weil ohnehin wenig oder keine Steuer anfällt, die gemindert werden könnte.

Wer eine Immobilie an Angehörige zu einer stark verbilligten Miete überlässt, muss beachten, dass Werbungskosten unter Umständen nur anteilig anerkannt werden, wenn die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Für Eigentümer, die die Immobilie überwiegend selbst nutzen und nur gelegentlich vermieten, etwa bei einer Einliegerwohnung, lohnt sich der buchhalterische Aufwand oft kaum im Verhältnis zum steuerlichen Effekt.

Schließlich sollten Anleger, die primär auf schnelle Wertsteigerung statt auf laufende Mieteinnahmen setzen, bedenken, dass die Abschreibung den Verkaufsgewinn nicht mindert, sondern bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist sogar steuerlich nachwirken kann.

Vorteile

• Abschreibung senkt die Steuerlast über Jahrzehnte: Die lineare Gebäudeabschreibung von in der Regel 2 bis 2,5 Prozent jährlich mindert das zu versteuernde Einkommen, ohne dass dafür tatsächlich Geld ausgegeben werden muss.
• Schuldzinsen sind voll absetzbar: Die Zinsen für den Immobilienkredit gehören zu den größten Kostenblöcken und lassen sich vollständig als Werbungskosten geltend machen, was besonders in den ersten Kreditjahren stark wirkt.
• Verluste sind mit anderen Einkünften verrechenbar: Ein Werbungskostenüberschuss mindert direkt das Gesamteinkommen und damit die Steuer auf Gehalt oder andere Einkünfte im selben Jahr.
• Erhaltungsaufwand ist sofort abzugsfähig: Reparaturen und laufende Instandhaltung können im Zahlungsjahr in voller Höhe abgesetzt werden, was kurzfristig liquiditätswirksam ist.
• Fahrt- und Verwaltungskosten zählen mit: Auch kleinere Positionen wie Fahrten zur Immobilie, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder Kosten für einen Steuerberater mindern die Steuerlast zusätzlich.
• Langfristige Planungssicherheit: Da die Abschreibungsregeln über viele Jahre stabil sind, lässt sich die steuerliche Wirkung einer Investition gut über die gesamte Haltedauer kalkulieren.

Nachteile

• Hoher Dokumentationsaufwand: Jede Ausgabe muss belegt und dem richtigen Jahr und der richtigen Immobilie zugeordnet werden, was bei mehreren Objekten schnell unübersichtlich wird.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten begrenzen den Sofortabzug: Wer innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Renovierung investiert, muss diese Kosten über die Abschreibung strecken statt sofort abzusetzen.
• Verluste kehren sich beim Verkauf um: Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns führen, wodurch frühere Steuervorteile teilweise wieder aufgezehrt werden.
• Abschreibung reduziert die Anschaffungskosten für spätere Berechnungen: Der steuerliche Buchwert der Immobilie sinkt mit jeder Abschreibung, was bei einem steuerpflichtigen Verkauf den zu versteuernden Gewinn erhöht.
• Fehlerhafte Angaben führen zu Nachzahlungen: Wird die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten falsch vorgenommen, kann das Finanzamt Jahre später Steuern nachfordern.

Kosten

Die eigentliche Steuerersparnis kostet zunächst nichts, doch die Erstellung der Steuererklärung und die laufende Verwaltung der Belege verursachen Aufwand und teilweise Gebühren. Wer die Anlage V selbst ausfüllt, spart Honorarkosten, benötigt dafür aber Zeit und Sorgfalt bei der Zuordnung der Belege. Wer einen Steuerberater beauftragt, zahlt dafür ein Honorar, das sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung richtet und vom Umfang der Einkünfte abhängt.

Der finanzielle Nutzen übersteigt diese Kosten in aller Regel deutlich, insbesondere bei fremdfinanzierten Immobilien mit hohen Zinsbelastungen. Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung für 250.000 Euro kauft, von denen 180.000 Euro auf das Gebäude entfallen, kann bei einer Abschreibung von 2 Prozent jährlich 3.600 Euro als Werbungskosten ansetzen – ohne dafür im laufenden Jahr Geld auszugeben.

Steuerliche Behandlung

Mieteinnahmen unterliegen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG dem persönlichen Einkommensteuersatz, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 und 45 Prozent liegt (Stand 2025).

Die Abschreibung erfolgt nach § 7 Absatz 4 EStG grundsätzlich linear mit 2 Prozent pro Jahr für Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, beziehungsweise mit 2,5 Prozent für Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen seit 2023.

Für die Berechnung zählt ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises, der Grund und Boden ist von der Abschreibung ausgeschlossen, da er nicht an Wert verliert. Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und Kosten für die Hausverwaltung sind in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, soweit sie mit der Vermietung im Zusammenhang stehen.

Größere Erhaltungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung können nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten netto übersteigen, und müssen dann über die Nutzungsdauer verteilt werden.

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann der Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig werden, wobei vorherige Abschreibungen den steuerlichen Gewinn erhöhen. Für die genaue Einordnung einzelner Ausgaben und die Kaufpreisaufteilung empfiehlt sich im Zweifel die Rücksprache mit einem Steuerberater, da hier häufig Auslegungsspielräume bestehen.

Risiken

Das größte Risiko liegt in einer fehlerhaften Abgrenzung zwischen sofort absetzbarem Erhaltungsaufwand und über Jahre zu verteilenden Herstellungskosten, was bei einer späteren Betriebsprüfung zu Nachzahlungen samt Zinsen führen kann.

Auch die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude wird vom Finanzamt zunehmend kritisch geprüft; eine zu hohe Gewichtung des Gebäudeanteils zur Maximierung der Abschreibung kann beanstandet und korrigiert werden. Wer Belege nicht sorgfältig aufbewahrt, riskiert bei Rückfragen des Finanzamts, dass einzelne Kosten nicht anerkannt werden und die Steuerlast rückwirkend steigt.

Ein weiteres Risiko besteht bei Vermietung an Angehörige zu einer Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete: Hier kürzt das Finanzamt die absetzbaren Werbungskosten anteilig, was viele Vermieter unterschätzen.

Schließlich besteht bei starker Fremdfinanzierung das grundsätzliche Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung, das zwar kein steuerliches, aber ein wirtschaftliches Risiko darstellt und die Kalkulation der Steuervorteile relativieren kann, wenn die Zinsbelastung nach Ablauf der Zinsbindung deutlich steigt.

Alternativen

• Denkmalabschreibung: Bei Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes können nach §§ 7i, 10f EStG erhöhte Abschreibungssätze über bis zu zwölf Jahre genutzt werden, was bei entsprechenden Objekten deutlich höhere Steuervorteile ermöglicht, allerdings mit strengeren behördlichen Auflagen verbunden ist.
• Investition in offene Immobilienfonds: Wer die steuerliche Komplexität der Direktvermietung vermeiden möchte, kann über Fonds mittelbar in Immobilien investieren; die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind hier jedoch deutlich eingeschränkter.
• Vermietung über eine vermögensverwaltende GmbH: Bei größeren Immobilienportfolios kann die Bündelung in einer Kapitalgesellschaft steuerlich vorteilhaft sein, erfordert aber hohen Gründungs- und Verwaltungsaufwand sowie laufende Bilanzierungspflichten.
• Eigennutzung statt Vermietung: Wer die Immobilie selbst bewohnt, verzichtet auf Mieteinnahmen und Werbungskostenabzug, profitiert dafür aber von mietfreiem Wohnen und entgeht der Spekulationssteuer beim späteren Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen.

Häufige Fehler

• Grundstücksanteil bei der Abschreibung vergessen abzugrenzen: Wird der gesamte Kaufpreis abgeschrieben statt nur der Gebäudeanteil, erkennt das Finanzamt die überhöhte Abschreibung nicht an und fordert die Differenz zurück; eine plausible Kaufpreisaufteilung schafft hier Klarheit.
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen: Wer umfangreiche Renovierungen in den ersten drei Jahren sofort komplett absetzt, riskiert eine nachträgliche Korrektur durch das Finanzamt; die 15-Prozent-Grenze sollte vorab geprüft werden.
• Belege nicht rechtzeitig sammeln: Fehlende Rechnungen oder Kontoauszüge führen dazu, dass einzelne Werbungskosten gar nicht angesetzt werden können; eine laufende digitale Ablage über das Jahr verhindert diesen Verlust.
• Verbilligte Vermietung an Angehörige falsch kalkuliert: Wird die Miete ohne Vergleich mit der ortsüblichen Miete festgelegt, drohen anteilige Kürzungen der Werbungskosten; eine Mietspiegel-Recherche vor Vertragsabschluss schützt davor.
• Zehnjahresfrist beim Verkauf ignoriert: Ein Verkauf kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist ohne genaue Fristberechnung kann zu einer unerwarteten Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn führen.
• Fahrtkosten und Kleinbeträge nicht erfasst: Viele Vermieter verzichten aus Bequemlichkeit auf die Erfassung kleinerer Kosten wie Fahrten zur Immobilie oder Portokosten, obwohl sich diese über die Jahre summieren.

Fazit und Empfehlung

Wer eine Immobilie fremdvermietet, sollte die Absetzungsmöglichkeiten konsequent nutzen, denn Abschreibung, Zinsen und Instandhaltungskosten mindern die Steuerlast oft deutlich stärker, als viele Eigentümer zunächst annehmen. Wenn die Immobilie fremdfinanziert ist und laufend Erhaltungsaufwand anfällt, lohnt sich eine sorgfältige, laufende Dokumentation aller Kosten von Beginn an.

Wer größere Renovierungen plant, sollte vorab die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten prüfen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Bei komplexeren Fällen, mehreren Immobilien oder Vermietung an Angehörige empfiehlt sich die Einbindung eines Steuerberaters, da die Ersparnis das Honorar in der Regel übersteigt.

Wer diese Grundsätze beachtet, kann die Steuerlast aus der Vermietung über die gesamte Haltedauer der Immobilie erheblich und rechtssicher senken.