Wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf nötig ist

Was ist Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Eigenkapital beim Immobilienkauf ist derjenige Anteil des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten, den Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen. Dazu zählen Ersparnisse auf Giro- und Tagesgeldkonten, Guthaben aus Bausparverträgen, Wertpapierdepots, Vermögen aus Lebensversicherungen sowie Eigenleistungen beim Bau, sogenannte Muskelhypothek.

Banken unterscheiden dabei zwischen dem Eigenkapital, das für die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler eingesetzt wird, und dem Eigenkapital, das zusätzlich in den Kaufpreis selbst fließt. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer der Kreditbetrag und desto günstiger meist der Zinssatz, den ein Kreditinstitut anbietet.

Als Faustregel gilt in der Praxis: Mindestens die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises sollten aus eigenen Mitteln kommen, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst.

Eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital, die sogenannte Vollfinanzierung, ist zwar rechtlich möglich, wird von Banken aber nur unter strengen Bedingungen und meist mit deutlich höheren Zinsen vergeben.

Wie funktioniert der Einsatz von Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Der Ablauf, wie Eigenkapital in eine Immobilienfinanzierung einfließt, folgt einem festen Muster, das sich über mehrere Schritte erstreckt.

1. Zunächst ermittelt der Käufer den Gesamtbedarf: Kaufpreis der Immobilie plus Kaufnebenkosten, bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision.
2. Anschließend stellt er zusammen, welche liquiden Mittel tatsächlich verfügbar sind, ohne dass dadurch eine finanzielle Reserve für Notfälle vollständig aufgezehrt wird.
3. Die Bank prüft im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung, wie viel Eigenkapital eingebracht wird, und berechnet daraus den sogenannten Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Immobilienwert.
4. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger fällt in der Regel der Zinssatz aus, weil das Ausfallrisiko für die Bank sinkt.
5. Das Eigenkapital wird beim Notartermin oder kurz davor auf ein Treuhandkonto beziehungsweise direkt an den Verkäufer überwiesen, während der restliche Betrag über das Darlehen finanziert wird.
6. Erst nach vollständiger Zahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die formal den Eigentumswechsel besiegelt.

Wichtig ist, dass Eigenkapital nicht erst am Tag der Beurkundung bereitstehen muss, sondern bereits bei der Finanzierungsanfrage nachgewiesen werden sollte, etwa durch Kontoauszüge oder Depotübersichten. Banken verlangen diesen Nachweis, um die Finanzierungszusage verbindlich zu gestalten. Wer Eigenleistungen einbringen möchte, etwa beim Neubau eigene Malerarbeiten oder Fliesenverlegung, muss diese realistisch bewerten lassen, da Banken hierfür üblicherweise nur einen begrenzten Anteil am Gesamtvolumen anerkennen.

Für wen ist ausreichendes Eigenkapital beim Immobilienkauf geeignet?

Ausreichendes Eigenkapital eignet sich besonders für Käufer, die langfristige finanzielle Stabilität über kurzfristige Verfügbarkeit stellen. Wer bereits mehrere Jahre gezielt gespart hat, etwa durch einen Bausparvertrag oder regelmäßige Rücklagen, profitiert von niedrigeren Zinsen und einer kürzeren Kreditlaufzeit.

Auch Käufer mittleren Alters, die ihre Immobilie noch vor dem Renteneintritt abbezahlen möchten, sind gut beraten, einen hohen Eigenkapitalanteil einzubringen, da sich dadurch die monatliche Belastung reduziert und die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung geringer ausfällt.

Familien, die auf Planungssicherheit angewiesen sind, etwa weil ein Elternteil in Elternzeit geht oder das Einkommen künftig sinkt, sichern sich mit solidem Eigenkapital einen finanziellen Puffer. Ebenso profitieren Käufer in Regionen mit hohen Immobilienpreisen, in denen bereits kleine Zinsunterschiede über die gesamte Laufzeit mehrere Zehntausend Euro ausmachen können, besonders stark von einem niedrigeren Beleihungsauslauf.

Für wen ist ausreichendes Eigenkapital beim Immobilienkauf weniger geeignet?

Wer sein gesamtes Vermögen in den Immobilienkauf steckt und dadurch keine Rücklagen mehr für unvorhergesehene Ausgaben besitzt, geht ein unnötiges Risiko ein, selbst wenn der Eigenkapitalanteil dadurch hoch ausfällt.

Für junge Käufer mit stabilem, steigendem Einkommen, aber noch geringen Ersparnissen, kann ein zu langes Warten auf mehr Eigenkapital bedeuten, dass die Immobilienpreise in der Zwischenzeit weiter steigen und der Kauf dadurch insgesamt teurer wird.

Auch Kapitalanleger, die mehrere Immobilien gleichzeitig finanzieren möchten, setzen bewusst auf einen geringeren Eigenkapitaleinsatz pro Objekt, um das verfügbare Kapital breiter zu streuen und steuerliche Abschreibungseffekte zu nutzen.

Wer kurzfristig plant, die Immobilie wieder zu verkaufen, etwa aus beruflichen Gründen, sollte ebenfalls abwägen, ob ein hoher Eigenkapitaleinsatz sinnvoll ist, da das gebundene Kapital dann für andere Ziele fehlt.

Vorteile

• Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt den Beleihungsauslauf, wodurch Banken meist einen niedrigeren Zinssatz anbieten und die monatliche Kreditrate über die gesamte Laufzeit spürbar sinkt.
• Die Kreditlaufzeit verkürzt sich, weil weniger Fremdkapital zurückgezahlt werden muss, was insbesondere bei der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung finanzielle Vorteile bringt.
• Das Risiko einer Überschuldung sinkt deutlich, da im Falle eines Wertverlusts der Immobilie die Restschuld nicht höher ist als der tatsächliche Marktwert.
• Banken bewerten Anträge mit solidem Eigenkapital als kreditwürdiger, wodurch die Chancen auf eine Finanzierungszusage steigen und Verhandlungsspielraum bei den Konditionen entsteht.
• Ein finanzieller Puffer bleibt eher erhalten, wenn Eigenkapital gezielt und nicht vollständig eingesetzt wird, was die Widerstandsfähigkeit gegen Einkommensausfälle erhöht.
• Die monatliche Belastung sinkt insgesamt, was mehr finanziellen Spielraum für Rücklagen, Instandhaltung der Immobilie oder Sondertilgungen schafft.

Nachteile

• Gebundenes Kapital steht nicht mehr für andere Investitionen zur Verfügung, etwa für Aktien, Fonds oder eine zusätzliche private Altersvorsorge außerhalb der Immobilie.
• Wer über Jahre hinweg spart, um genügend Eigenkapital anzusammeln, verzögert den Immobilienkauf und kann dadurch von steigenden Kaufpreisen in gefragten Regionen betroffen sein.
• Ein zu hoher Eigenkapitaleinsatz kann die Liquidität einschränken, sodass im Fall eines finanziellen Engpasses keine ausreichenden Rücklagen mehr vorhanden sind.
• Eigenleistungen, die als Eigenkapitalersatz eingebracht werden, bergen das Risiko von Bauverzögerungen oder Qualitätsmängeln, wenn handwerkliches Fachwissen fehlt.
• Banken erkennen nicht jede Form von Vermögen in vollem Umfang als Eigenkapital an, etwa bei fondsgebundenen Lebensversicherungen mit schwankendem Rückkaufswert, was die Kalkulation erschwert.

Kosten

Die Kosten, die beim Immobilienkauf typischerweise aus Eigenkapital gedeckt werden sollten, setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, wobei Bundesländer wie Bayern und Sachsen den niedrigeren Satz erheben, während etwa Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen, Saarland und Schleswig-Holstein am oberen Ende liegen.

Notar- und Grundbuchkosten belaufen sich üblicherweise auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, während die Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist, je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer beträgt und seit der Gesetzesänderung 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Wer beispielsweise 2025 eine Eigentumswohnung für 350.000 Euro in Nordrhein-Westfalen kauft, muss allein für die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent rund 22.750 Euro einplanen. Zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten von etwa 2 Prozent, also 7.000 Euro, und ohne Maklerprovision ergeben sich Nebenkosten von knapp 29.750 Euro, die aus Eigenkapital finanziert werden sollten, da Banken diese Kosten meist nicht in die Beleihung einrechnen.

Zusätzlich empfiehlt sich ein Puffer von einigen Tausend Euro für Umzug, kleinere Reparaturen oder unvorhergesehene Ausgaben rund um den Einzug.

Risiken

Das größte Risiko bei unzureichendem Eigenkapital besteht darin, dass eine sogenannte Vollfinanzierung oder eine Finanzierung mit sehr geringem Eigenkapitalanteil zu einem hohen Beleihungsauslauf führt. Sinkt der Immobilienwert, etwa durch eine Marktkorrektur oder durch bauliche Mängel, die erst später auffallen, kann die Restschuld den tatsächlichen Verkehrswert übersteigen.

In diesem Fall reicht ein späterer Verkaufserlös nicht aus, um das Darlehen vollständig zu tilgen, was insbesondere bei Zwangsversteigerungen oder Scheidungen zu einem finanziellen Engpass führen kann.

Ein weiteres Risiko liegt in den höheren Zinsen, die Banken bei geringem Eigenkapital verlangen, da sie das höhere Ausfallrisiko einpreisen; über eine Laufzeit von 20 oder 25 Jahren summiert sich dieser Unterschied auf mehrere Zehntausend Euro.

Auch die Anschlussfinanzierung nach Ende der ersten Zinsbindung ist bei hoher Restschuld anfälliger für steigende Zinsen, da ein größerer Betrag neu verhandelt werden muss. Wer zu knapp kalkuliert und keine Rücklagen behält, riskiert außerdem, bei unerwarteten Ausgaben wie einer Heizungsreparatur in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Alternativen

• Ein Bausparvertrag ermöglicht es, über mehrere Jahre gezielt Eigenkapital anzusparen und gleichzeitig einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu erwerben, das die spätere Finanzierung ergänzt.
• Fördermittel der KfW-Bankengruppe bieten zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren, die den benötigten Eigenkapitalanteil indirekt reduzieren können.
• Ein Nachrangdarlehen von Familienangehörigen, das erst nach dem Bankdarlehen bedient wird, kann fehlendes Eigenkapital ersetzen, birgt jedoch das Risiko familiärer Spannungen bei Zahlungsschwierigkeiten.
• Wer sich unsicher ist, wie viel Immobilie er sich tatsächlich leisten kann, findet in einer detaillierten Budgetplanung, wie im Artikel Wie viel Haus kann ich mir leisten? beschrieben, eine Orientierung, bevor überhaupt über den Eigenkapitalanteil entschieden wird.
• Eine spätere Sondertilgung, wie im Beitrag Sondertilgung: Der unterschätzte Hebel bei der Baufinanzierung erläutert, kann fehlendes Eigenkapital zum Startzeitpunkt teilweise ausgleichen, indem die Restschuld während der Laufzeit gezielt reduziert wird.

Häufige Fehler

• Käufer kalkulieren nur den Kaufpreis, vergessen aber die Kaufnebenkosten, was zu einer Finanzierungslücke führt; die Korrektur besteht darin, von Anfang an mit Gesamtkosten von Kaufpreis plus 10 bis 15 Prozent zu rechnen.
• Das gesamte verfügbare Vermögen wird als Eigenkapital eingeplant, ohne eine Reserve für Notfälle zurückzuhalten, was bei unerwarteten Ausgaben schnell zu Liquiditätsproblemen führt; besser ist es, mindestens drei Nettomonatsgehälter als Puffer zu behalten.
• Eigenleistungen werden zu optimistisch bewertet, wodurch die Bank einen geringeren Betrag anerkennt als erwartet und eine Finanzierungslücke entsteht; eine realistische, im besten Fall von einem Fachbetrieb bestätigte Kalkulation schafft hier Klarheit.
• Wertpapierdepots werden zum aktuellen Kurswert als Eigenkapital eingerechnet, obwohl Kursschwankungen den tatsächlichen Verkaufswert zum Zeitpunkt des Notartermins verändern können; ein Sicherheitsabschlag beim Planen verhindert eine unangenehme Überraschung.
• Der Zeitpunkt des Immobilienkaufs wird ausschließlich vom Erreichen einer bestimmten Eigenkapitalquote abhängig gemacht, ohne die Marktentwicklung zu berücksichtigen; ein Vergleich zwischen Sparfortschritt und Preisentwicklung in der Zielregion hilft, den richtigen Zeitpunkt realistisch einzuschätzen.
• Bei der Finanzierungsanfrage wird das Eigenkapital nicht klar zwischen Nebenkosten und Kaufpreisanteil aufgeschlüsselt, was bei der Bank zu Missverständnissen über den tatsächlichen Beleihungsauslauf führt; eine transparente Aufstellung beugt dem vor.

Fazit und Empfehlung

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte mindestens die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln decken, da Banken diese Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Wer zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises selbst einbringen kann, profitiert von einem niedrigeren Beleihungsauslauf und damit meist von günstigeren Zinsen sowie einer kürzeren Laufzeit.

Eine Vollfinanzierung ohne jegliches Eigenkapital bleibt möglich, ist aber mit höheren Zinsen und einem größeren finanziellen Risiko verbunden, insbesondere wenn der Immobilienwert später sinkt. Wer über stabiles Einkommen und ausreichende Rücklagen verfügt, sollte gezielt zwischen 20 und 30 Prozent des Gesamtaufwands aus Eigenkapital finanzieren, ohne dabei die gesamte finanzielle Reserve aufzubrauchen.

Wer diese Reserve noch nicht angespart hat, sollte den Kaufzeitpunkt gegen die erwartete Marktentwicklung abwägen, statt den Kauf beliebig lange aufzuschieben.