Mieten oder kaufen: Was lohnt sich wirklich?
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Die Frage ist nicht Miete gegen Rate
Die häufigste Milchmädchenrechnung beim Immobilienkauf lautet: Die Monatsrate ist so hoch wie die Kaltmiete, also lohnt sich der Kauf. Diese Rechnung übersieht, dass ein Teil der Rate Zins ist – also reiner Aufwand, genau wie Miete – und dass Eigentum Kosten verursacht, die Mietende nicht tragen.
Ehrlich vergleichen lässt sich nur, wer beide Seiten vollständig aufstellt: auf der einen Seite Miete plus die Rendite, die das nicht gebundene Eigenkapital erwirtschaftet. Auf der anderen Seite Zins, Instandhaltung, Grundsteuer, Hausgeld und der Kaufpreis der Nebenkosten, der beim Kauf sofort verloren geht.
Kaufnebenkosten: der Posten, der weh tut
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und in vielen Fällen Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das schnell 50.000 Euro, die nicht im Haus stecken, sondern schlicht weg sind.
Diese Summe muss die Immobilie über die Haltedauer erst wieder einspielen. Genau deshalb rechnet sich ein Kauf bei kurzer Haltedauer fast nie – als Faustregel gilt ein Horizont von mindestens zehn Jahren.
Instandhaltung wird systematisch unterschätzt
Ein Dach hält keine Ewigkeit, eine Heizung auch nicht. Fachleute rechnen grob mit ein bis anderthalb Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, die über die Zeit für Erhalt und Modernisierung anfallen. Wer diese Rücklage nicht bildet, verschiebt die Kosten nur.
- Heizungsanlage: alle 20 bis 25 Jahre
- Fenster: alle 30 bis 40 Jahre
- Dach: alle 40 bis 50 Jahre
- Bad und Küche: alle 20 bis 30 Jahre
Wann der Kauf trotzdem sinnvoll ist
Rein finanziell ist der Kauf kein Selbstläufer. Es gibt aber gute Gründe, die sich nicht in einer Tabelle abbilden lassen: Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung, Gestaltungsfreiheit, ein erzwungener Sparplan durch die Tilgung und im Alter eine Wohnung ohne Mietzahlung.
Wer lange am selben Ort bleiben will, ausreichend Eigenkapital für die Nebenkosten mitbringt und die Rate auch bei einem Zinsanstieg nach der Zinsbindung tragen kann, trifft mit dem Kauf selten eine schlechte Entscheidung.
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